Потребность граждан в заемных средствах
По данным Банка России на 01 января 2021 года, объем банковских кредитов и иных размещенных средств, предоставленных физическим лицам в рублях, составил 21,47 трлн. руб. Общая численность населения страны на эту же дату по предварительным данным Росстата составила 146,24 миллиона человек. В среднем на каждого жителя России, включая младенцев и стариков, приходится почти 147 тысяч рублей денежных обязательств (годом раньше – 120 тысяч рублей). Понятно, что при этом официальная статистика не учитывает множество займов, которые граждане предоставляют друг другу на основании устных договоренностей между друзьями, родственниками, коллегами, поэтому фактический объем долговых обязательств на самом деле ещё больше.
Существуют два вида долгов. Первый – это возможность делать что–то для движения вперед: развития своего бизнеса, профессии, обучения. Второй – заём денег на потребность человека в чём–то.
В первом случае приобретаются различные активы. Например, окончить курсы программирования, выучиться на программиста и зарабатывать программированием. В данном случае квалификация – актив, а расходы на образование можно считать инвестициями, которые обернутся увеличением доходов для заёмщика. Квалификация, жилье, рабочий инструмент, здоровье – это активы, которые никуда не денутся. Средства, потраченные на них, в конечном счете помогут получать деньги.
Во втором случае главное помнить, что корень зла в переоценке своих финансовых возможностей и неправильном использовании денег. Выделим потребности, на которые кредит брать точно не стоит:
– покупка дорогого автомобиля как предмета роскоши или в качестве имиджа. Такие автомобили требуют гораздо более дорогого обслуживания и быстрее теряют в цене;
– приобретение нового гаджета. Как правило, новые модели гаджетов в начале продаж стоят очень дорого из–за своей «эксклюзивности». Цена на них по мере продолжения продаж стремительно падает. Производители стараются обновлять свои модели не реже одного раза в год. Таким образом, после входа очередной новой модели смартфона, стоимость предыдущей модели, купленной в кредит, станет существенно ниже новой;
– туристические поездки и иные развлечения. Это все сиюминутные удовольствия, которые не могут принести ничего, кроме хороших воспоминаний и увеличенной суммы возврата долга;
– инвестиционные вложения во вклады, покупку валюты и ценные бумаги. Такие кредиты из–за трудные прогнозируемости дохода считаются высокорискованными и нестабильными. В любой момент ваши вложения могут обесцениться.
Берущий деньги в долг именуется должником либо заемщиком, а дающий во временное пользование – кредитор или займодавец.
Следующий вопрос, который волнует заемщика – где взять деньги. У родственников, друзей или знакомых без процентов. Или в кредитной организации с процентами, увеличивающими долг. Если мы берем в долг у знакомых, но не можем его выплатить вовремя – то мы лишаемся друзей и своей репутации надежного человека. Заём в кредитной организации хорош тем, что человек не затрагивает личные связи, он не персонифицирован, но переплачивать за долг приходится больше. Необходимо тщательно взвесить свои возможности по обслуживанию и возврату долга. Также необходимо хорошо подумать, нужно ли брать сейчас в долг или стоит потерпеть и накопить денег.
Но самые яркие мечты и серьезные жизненные изменения могут оказаться под угрозой, если кредитная история окажется испорченной. Покупка квартиры или дома, ремонт, путешествие, новый автомобиль, и даже карьерный рост зависят от качества кредитной истории. Кредитная история характеризует, как человек справляется с обязательствами, говорит о его ответственности, способности соизмерять свои запросы и возможности. Поэтому очень важно заботиться о своей кредитной истории и погашать даже незначительные суммы вовремя.
Ответ на вопрос, почему люди часто берут в долг, находится на поверхности. Мы желаем получить ту или иную вещь сейчас, а расплатиться за нее позже. То есть, перераспределяем какие–либо блага во времени. В этом проявляется одна из главных функций кредита – перераспределительная.
Американский предприниматель и инвестор Роберт Кийосаки в своём бестселлере «Богатый папа, бедный папа» разделяет кредиты на «плохие» и «хорошие». Под «плохими» кредитами понимаются те, которые не приносят выгоды или прибыли. Как правило, это потребительские кредиты. Под «хорошими» понимаются кредиты, в результате которых улучшается качество жизни. Например, «хорошим» кредитом считается ипотечный кредит, который берется для дальнейшей сдачи жилья в аренду. Или кредит на развитие бизнеса. Или кредит на обучение, по окончании которого у заёмщика есть возможность найти новую работу с более высоким доходом.
Рассмотрим опасности и риски кредитования для заёмщика, возникающие на практике. Перед заключением кредитного договора нужно здраво оценить свои финансовые возможности, а также все риски, которые возникают при вступлении с банком в финансовые отношения.
Прежде чем подписывать кредитный договор, нужно внимательно изучить его условия. Если они не устраивают заёмщика, лучше отказаться от сделки. Также необходимо избегать ситуаций, когда кредит берется под залог квартиры, которая является единственным местом проживания. Один из важнейших рисков – это надёжность банка–кредитора. В случае его банкротства, по кредиту все равно придется расплачиваться, но с «наследниками» активов банка. Передача дел проблемного банка новым владельцам займет несколько месяцев, и все это время у заёмщика скорее всего не будет возможности совершать платежи. Не следует думать, что новый управляющий банка–кредитора «простит» пени и штрафы, набежавшие за это время. Заёмщику очень важно регулярно следить за состоянием своих банковских счетов. Ни в коем случае нельзя забывать о неиспользуемых кредитных картах хотя бы потому, что потерянную карту с открытым кредитным лимитом могут использовать мошенники.
Важным показателем, на который также нужно обратить внимание при заключении кредитного договора, является полная стоимость кредита. Она рассчитывается в процентах и в рублях. Этот показатель равен сумме всех платежей, связанных с кредитом, включая погашение основного долга. Он также охватывает не только процентные, но и другие платежи, например, различные комиссии, страхование и т.п.
По закону расчетное значение полной стоимости кредита должно быть указано четким и крупным шрифтом в кредитном договоре. Во–вторых, в сети «Интернет» можно найти множество онлайн–калькуляторов, которые проведут необходимые вычисления по заданным вами входным параметрам.
Кредиты, займы и их виды
В связи с относительной доступностью кредитов, у большинства людей возникает соблазн моментально получить требуемую сумму денег для исполнения своего желания, а не тратить годы для их накопления. Именно поэтому кредитование физических лиц получило такое широкое распространение и стало самым доходным направлением деятельности банков. спрос на кредиты породил их большое разнообразие. Это потребительские кредиты, автомобильные кредиты, ипотечные кредиты и т.д. Кредит стал не только обычным явлением, но и жизненной нормой. Кредитование физических лиц осуществляется при соблюдении ряда принципов, которые являются основой системы кредитования, отражают сущность и содержание кредита. К основным принципам кредитования относятся возвратность, срочность, платность, и обеспеченность. Применение этих принципов позволяет соблюсти интересы как кредитной организации, так и заёмщика19.
Самый распространенный вид кредита – нецелевой потребительский (на неотложные нужды). Он выдается заёмщику в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. При этом заёмщик не обязан сообщать банку, на что он планирует потратить полученные деньги, однако такие кредиты могут сопровождаться более высокой ставкой по сравнению с целевыми при равных сумме и длительности (см. рис. 30).
Напротив, целевые кредиты выдаются на покупку определенного товара или оплату услуги, и заёмщик не имеет права потратить эти деньги на что–то другое. В большинстве случаев это и невозможно, так как банк перечисляет деньги не заёмщику, а напрямую продавцу товара или услуги. К целевым кредитам, в частности, ипотечные кредиты, автокредиты, POS–кредиты, о которых подробнее будет рассказано ниже.
Потребительский кредит занимает особое место в банковской системе и играет большую роль в экономике. Он удовлетворяет потребительские нужды людей. Потребительский кредит – денежные средства, предоставленные кредитором заёмщику–физическому лицу на основании договора потребительского кредита в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. Начиная с 21.12.2013 г. отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита, регулируются Федеральным законом № 353–ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Закон распространяется на договоры, заключенные, начиная с этой даты. Сущностный признак потребительского кредита – кредитование конечного потребления.
В России потребительским кредитом называют любые виды ссуд, предоставляемые населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ссуды на неотложные нужды и другие.
Военнослужащие, как и все граждане, испытывают потребность в заемных денежных средствах. С точки зрения кредитной организации, военнослужащий является надежным заемщиком, имея стабильный доход. Он всегда может предоставить справку 2–НДФЛ. Это говорит о том, что на стадии рассмотрения заявки, кредитная организация может предложить военнослужащим более выгодные условия, чем заёмщикам с нестабильным доходами и непрозрачной зарплатой.
К наиболее распространенным видам потребительского кредитования относят:
Кредиты на неотложные нужды
Такой кредит примечателен в первую очередь нецелевым назначением и тем, что заёмщик получает денежные средства наличными либо на карту. Оформление такого кредита занимает в среднем от двух до пяти дней. Ставка потребительского кредита на неотложные нужды составляет по данным Банка России на 01.01.2021 г. от 9,73 до 15,19% в рублях21. Условия выдачи кредита сильно различаются в кредитных организациях. В одних банках высокие требования к заемщику и наличию поручителей, но при этом и процентная ставка ниже среднерыночной. В других, напротив, отсутствует требование о наличии поручителей, и выдача кредита происходит быстро с минимальным набором документов, но и ставка в таких банках выше.
Стремительное развитие потребительского рынка произошло в большей степени от доступности кредитов.
Кредитные карты
За прошедшее время темпы выпуска кредитных карт были достаточно высокими. С их помощью банкам значительно проще выдавать кредиты, используя стандартные процедуры рассмотрения заявок. Кроме того, не стоит забывать и о финансовой стороне вопроса. Для увеличения кредитного лимита банкам не нужно тратить время сотрудников, а согласовать с клиентом этот вопрос по телефону. Различия между ставками по кредитной карте и обычному кредиту, как правило, не было. Среди всех финансовых учреждений особую популярность владельцев кредитных карт заслужили Сбербанк и Тинькофф, услугами которых пользовалось огромное число клиентов.
В качестве дополнительной опции к дебетовым картам предлагается возможность «ухода в минус», так называемый овердрафт – ссуда в относительно небольшом размере, которая должна быть погашена в определённые сроки по процентной ставке выше ставки потребительского кредита.
Для потребителей также достаточно удобен такой инструмент. Не нужно всякий раз бежать в отделение банка, когда денег на покупку не хватает, лимит возобновляется без вмешательства владельца карты, а еще различные скидки, бонусы или балы, которыми активно привлекаются клиенты, закрывая глаза на высокие процентные ставки.
Доступность платежных карт привела к тому, что в среднем у каждого физического лица оказалось от 3 до 5 кредитных карт. И это помимо других займов, которые считаются основными: на жилье, автомобиль или просто потребительский кредит. Спад в российской экономике, естественно, повлиял на платежеспособность граждан. Тяжелая финансовая обстановка негативно отразилась на возможностях населения и в первую очередь пострадали именно карточные кредиты. Логика обывателей проста: «если процентные ставки такие высокие, а я исправно платил, то этого достаточно, используйте те средства, которые были заложены в риски».
Это и стало причиной значительных финансовых потерь многих крупных предприятий в этом сегменте. Розничные банки на протяжении целого года отчитывались о рекордной убыточности карточного кредитования. Что, несомненно, должно было привести к решительным переменам.
Не стоит забывать и о низкой ликвидности банков, финансовые ограничения не позволяют раздавать большое количество денег. Чтобы поднять доходность при небольшой ликвидности банкам придется значительно повышать ставки и при этом выдавать кредиты только надежным заемщикам.
Но благонадежный клиент не пойдет на кабальные условия в 50% годовых. Его финансовая грамотность позволит изучить рынок и найти другое предложение, более выгодное. Тем более что заполучить такого надежного заемщика будут стремиться многие банки, а он вправе претендовать на минимальные ставки. Конечно, рассчитывать на кредит за бесценок не приходится, ведь средний уровень годовых ставок вырос на 1–1,5 процента, но и дальнейшее их повышение также не предвидится из–за политики Центрального банка, направленной на борьбу с обесцениванием рубля.
Возможно, что банки будут продолжать свою стратегию, выдавая кредитные средства на карты не слишком благонадежных клиентов, при этом значительно ужесточив условия. Но осуществить это может оказаться непросто. Чтобы привлечь клиентов, возможно, банки объединят усилия и начнут активное внедрение кобрендинговых карт, которые предоставляют клиентам возможность получения больших скидок или бонусов. Поэтому для тех, кто кредитной картой еще не владеет, самое время ее получить, ведь со временем это может стать достаточно проблематично и дорого. А для обладателей кредитной карты можно порекомендовать заняться поисками более выгодного предложения.
POS–кредиты
POS–кредит предусматривает выдачу кредитов на покупку товаров непосредственно в торговых точках. Главной особенностью POS–кредита является то, что он выдается на покупку определенного товара. При этом расчеты с магазином кредитная организация производит самостоятельно безналичным путем.
На рынке POS–кредитования активно работают Альфа–Банк, «Русский Стандарт», «Хоум Кредит и Финанс Банк» (ХКФбанк) и другие. Как правило, такие кредиты отличают высокие процентные ставки – больше 25%, но в то же время быстрое принятие решения. Оформление кредита происходит непосредственно в магазинах–партнерах банка. Для получения кредита под выбранный товар клиенту необходимо заполнить заявку у находящегося в магазине администратора банка, а процедура прохождения скорингового тестирования в банке занимает 15–30 минут. Получив одобрение из банка, клиент делает первый взнос в кассу магазина (если это необходимо) и забирает покупку, а затем ежемесячно вносит платежи по кредиту.
Часто заемщик при оформлении кредита не обращает внимание на содержащийся в договоре пункт, в котором указывается, что при подписании соглашения банк вправе выпустить клиенту кредитную карту. Такой ход позволяет банку увеличить продажи кредитных карт.
Автокредитование
Автокредитование – вид кредита, обеспечением по которому служит залог приобретаемого автомобиля. Автокредит может быть выдан на покупку как нового, так и подержанного автомобиля. При этом, из–за более высоких рисков, процедура оформления кредита на приобретение подержанного автомобиля более сложная и процентная ставка выше, чем на приобретение нового.
Для нивелирования риска потери залогового имущества кредитные организации требуют от заемщика оформления страхового полиса КАСКО с риском рисков «угон» и «ущерб». И всё же, несмотря на страхование, страховка не полностью покрывает размер выданного кредита. Поэтому кредитные организации применяют так называемое дисконтирование, когда размер кредита ниже стоимости автомобиля. Это вынуждает заёмщика использовать собственные средства на первоначальный взнос по кредиту, уменьшая риски банка. Оплата страхового полиса КАСКО требуется сразу при покупке автомобиля. Зачастую это происходит за счёт собственных средств заёмщика, увеличивая его дополнительные расходы.
Зачастую, при покупке нового автомобиля есть смысл рассмотреть совместные программы кредитования, предлагаемые официальными дилерами и кредитными учреждениями. Эти программы отличают пониженная процентная ставка и беспроцентная рассрочка (Тойота Банк, Фольксваген Банк Рус и др.).
При выборе программы автокредитования, заёмщику необходимо обращать внимание не только на размер процентной ставки, но и на другие условия: размер первоначального взноса, срок кредита, размер комиссий банка и требований к страхованию. Также необходимо ознакомиться и с требованиями кредитной организации к заёмщикам. Это могут быть возраст, трудовой стаж, размер подтверждённого дохода, наличие трудовой книжки или трудового договора. Естественно, здесь соблюдается общая закономерность – если требования ниже, то и процентная ставка выше, и наоборот. Кроме стандартных документов, могут потребоваться и дополнительные, перечень которых устанавливает банк.
Сегодня большинство кредитных организаций готовы выдать автокредит даже на подержанный автомобиль, но при условиях приобретения автомобиля в определённом в автосалоне с возрастом, не превышающем пяти лет.
В Российской Федерации до конца 2023 года действуют несколько программ льготного автокредитования («Первый автомобиль» и «Семейный автомобиль»). Льготы при получении кредита будут доступны тем, кто планирует купить автомобиль, произведённый в РФ. Летом 2020 года Правительство РФ расширило действие этих программ. Теперь на скидку 10% могут рассчитывать семьи, воспитывающие минимум одного ребёнка (ранее – только многодетные), медработники, а также те, кто сдал старый автомобиль в трейд–ин в счёт уплаты первоначального взноса. При этом для жителей Дальнего Востока скидка составляет 25% от цены новой машины. Тогда же с 1 млн до 1,5 млн рублей была увеличена максимальная стоимость автомобиля, который можно взять в кредит, и добавлена возможность оформления займа с государственной поддержкой на электромобиль. Для развития бизнеса Правительство РФ до конца 2023 года продлило действие программ лизинга «Своё дело», «Российский тягач» и «Льготный лизинг».
В 2021 году на льготное автокредитование запланировано 8,87 млрд рублей, на льготный лизинг – 3,84 млрд рублей. Принятое Правительством РФ решение позволит ещё большему количеству граждан воспользоваться скидками, а также поддержит автопроизводителей, терпящих убытки из–за распространения COVID–19.
По информации Национального бюро кредитных историй (НБКИ), по итогам 2020 года было выдано 896,4 тыс. автокредитов, что на 5,9% меньше по сравнению с предыдущим годом (в 2019 году – 952,9 тыс. единиц) (см. табл. 12).
В 2020 году и покупки автомобилей, и выдачи автокредитов продемонстрировали снижение по отношению к показателям 2019 года. Согласно данным аналитического агентства «АВТОСТАТ»26, объем рынка новых легковых автомобилей в 2020 году снизился на 8,3% по сравнению с предыдущим годом и составил 1 461 тыс. единиц (в 2019 году – 1 593,1 тыс. шт.). Из них, в 2020 году более 18% были реализованы по программам льготного кредитования. По мнению участников рынка, правительственная программа льготного кредитования позволила российскому автопрому пройти 2020 год с минимальными потерями.
Появлением термина «ипотека» мы обязаны Греции. Так в начале VI века обозначали заклад или залог – ответственность перед кредитором была обеспечена земельным наделом.
В современном понятии ипотека чаще трактуется как залог недвижимости при её приобретении с помощью заёмных средств. Объектом в подавляющем большинстве случаев является жильё. Кредит с применением ипотеки может оформляться одним или двумя договорами (кредитный и договор об ипотеке). При ипотечном кредитовании, помимо терминов «кредитор» и «должник», применяются термины «залогодержатель» и «залогодатель». При выдачи ипотечного кредита, кредитная организация является кредитором и залогодержателем одновременно. Заёмщик является должником, но при этом, залогодателем может быть как он сам, так и третье лицо, предоставляющее недвижимое имущество в качестве обеспечения вместо заёмщика. Сумма ипотечного кредита, как правило, меньше рыночной стоимости жилья. Кредитная организация при расчёте кредита применяет так называемый дисконт к текущей рыночной цене. Таким образом, банк нивелирует риски невозврата кредита. При невозможности своевременного погашения ипотечного кредита банк может обратить взыскание на залоговое имущество, реализовать его на рынке и обеспечить возврат как самого кредита, так и накопленных процентов по нему.
Выбирая программу ипотеки в кредитной организации, военнослужащему стоит обратить внимание на основные существенные моменты:
– максимально возможный размер ежемесячного платежа по кредиту без потери качества жизни исходя их дохода военнослужащего;
– необходимый размер кредита;
– размер личных накоплений военнослужащего и суммы на накопительном счёте участника НИС;
– максимальный срок ипотечного кредита исходя из предельного срока выслуги и срока увольнения из Вооружённых Сил РФ.
Приложением к договору ипотеки является график платежей, который содержит следующую информацию:
о ежемесячном размере выплат с расшифровкой сумм «тела» кредита и начисляемых процентах;
о датах выплат;
об общей сумме выплат за весь срок действия кредитного договора.
В качестве наглядного примера рассмотрим две схемы выплаты ипотечного кредита:
– дифференцированными платежами, когда размер ежемесячной выплаты со временем уменьшается. В данной схеме размер основного долга не меняется, а размер процентов на оставшуюся часть кредита постепенно уменьшается
– аннуитетными платежами, когда размер ежемесячной выплаты остаётся неизменным в течение всего времени погашения кредита. В данной схеме размер основного долга увеличивается, а размер процентов уменьшается.
Для заёмщика аннуитетная схема выплаты ипотечного кредита менее выгодна, чем дифференцированная (Таблицы 8 и 9). При аннуитетной схеме погашение основного долга происходит медленнее. Но и планировать семейный бюджет в данном случае легче – ежемесячный размер выплаты неизменен в течение всего срока кредита.
При дифференцированной схеме сумма ежемесячных платежей в первые месяцы погашения кредита будет больше, чем при аннуитетных платежах. Стоит заметить, что в подавляющем большинстве случаев используется аннуитетная схема, так как она более выгодна для кредитных организаций.
Метод расчета дифференцированных платежей.
При дифференцированной схеме выплаты ипотечного кредита размер ежемесячного платежа рассчитывается по формуле:
А=В + р, где
В – сумма основного платежа,
р – проценты.
Сумма основного платежа рассчитывается по формуле:
В=SN, где
В – сумма основного платежа,
S – сумма основного долга (кредита), N – количество месяцев.
Для расчета размера ежемесячных процентов на остаток долга нужно остаток долга умножить на процентную ставку по кредитному договору и разделить на 12 по формуле:
р = Sn * P / 12, где
р – начисленные проценты,
Sn – остаток задолженности,
Р – годовая процентная ставка по кредиту.
Пример расчета дифференцированных платежей.
Размер ипотечного кредита 5 000 000 рублей, срок кредита 5 лет, процентная ставка по кредиту 12% годовых.
Остаток долга по кредиту по окончании первого года платежей 4 000 000,00 рублей.
Как было описано выше, при дифференцированной схеме выплаты ипотечного кредита основной долг происходит равными долями (5 000 000 рублей/60 месяцев = 83 333,33 рубля в месяц).
Размер платежа уменьшается ежемесячно. То есть, в первый месяц кредита проценты начислялись на сумму 5 000 000 рублей, а в следующем месяце уже будут начисляться на сумму 4 916 666, 67 рубля (5 000 000 рублей – 83 333, 33 рубля) и так далее (см. табл. 13 и рис. 31).
Метод расчета аннуитетных платежей.
При аннуитетной схеме выплаты ипотечного кредита размер ежемесячного платежа рассчитывается по формуле:
А = K * S, где
К – коэффициент аннуитета,
А – ежемесячный аннуитетный платеж, S – сумма кредита.
Формула расчёта коэффициента аннуитета:
где i – ежемесячная процентная ставка по кредитному договору, равна размеру годовой ставки, делённой на 12, n – количество месяцев в соответствии со сроком выплаты долга.
Остаток задолженности через год составит – 4 223 548,78 рубля.
Аннуитетная схема выплаты ипотечного кредита предполагает неизменный размер ежемесячной выплаты, в нашем случае это 111 222,24 рубля (см. табл. 14 и рис. 32). Как описывалось выше, погашение основной суммы долга происходит медленнее, чем при дифференцированной схеме. Аннуитетная схема более выгодна кредитору, так как позволяет получить больший процентный доход.
Ипотечному кредитованию присущи различные риски. На возможность военнослужащего своевременно погашать ипотечный кредит влияют рост расходов, утрата трудоспособности. Размер инфляции и увеличение процентных ставок также влияют на уровень и стабильность реального дохода военнослужащего и его способности исполнять обязательства по ипотеке.
В ипотечном кредитовании выше требования в будущим заёмщикам. За счёт высоких требований кредитная организация снижает риски и устанавливает ставки ниже, чем по другим программам кредитования. Зачастую в качестве одного из требований кредитная организация устанавливает страхование приобретаемого жилья. Другим требованием может быть определение размера первоначального взноса от 10% до 30%.
Для поддержания граждан, нуждающихся в новом жилье, а также строительной отрасли в условиях пандемии, 23 апреля 2020 года Правительство РФ утвердило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Срок действия программы был продлен до 1 июля 2021 года. Льготная ипотека выдаётся на покупку строящегося жилья. Максимальный размер ипотечного кредита для жителей Москвы и Санкт–Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей. Для других регионов – 6 млн рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Разницу между льготной ставкой 6,5% и рыночной банкам возмещает государство. Программа льготной ипотеки первоначально была рассчитана на срок до 1 ноября 2020 года. На неё пришлось более 90% всех ипотечных кредитов. За вторую половину 2020 года было выдано более 230 тыс. кредитов на 669 млрд рублей. Рекордным месяцем оказался сентябрь 2020 года, когда более 60 тысяч семей смогли получить ипотеку. Продление программы позволит выдать ещё 600 тыс. кредитов на 1,8 трлн рублей.
Таким образом, государственные меры на федеральном и региональном уровне, принятые в 2020 году, в первую очередь программа льготной ипотеки под 6,5%, оказали существенную поддержку строительному рынку в условиях пандемии.
Как было указано выше, страхование недвижимости является одним из способов снижения рисков кредитной организации. Более того, по закону, страхование недвижимости в пользу залогодержателя является обязательным при ипотечном кредитовании. Платежи по ипотечному кредиту могут включать иные платежи кредитной организации.
Хотя оформление банковского кредита часто является одним из наиболее выгодных способов получения заемных средств от специализированных организаций, по ряду причин оно может быть доступно не всегда. Например, банк может отказать в выдаче кредита заемщику с плохой кредитной историей, низким уровнем дохода, высокой долговой нагрузке (отношению суммы имеющегося долга к сумме доходов потенциального заёмщика) или по другой причине по своему усмотрению. В таком случае возникает необходимость в поиске иных источников заимствования.
Микрофинансовые организации (МФО), как можно догадаться из их названия, предоставляют в долг относительно небольшие суммы (до 1 миллиона рублей) на относительно короткий срок (до 1 года). Деятельность микрофинансовых организаций контролируется Банком России, однако требования к ним менее строгие, чем к банкам. При этом микрофинансовые организации должны быть включены в государственный реестр и соблюдать правила, установленные Федеральным законом от 02.07.2010 № 151–ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».
Рассмотрим отличия займов в микрофинансовых организациях (МФО) от банковских кредитов. Их довольно много:
– сумма займа в МФО не имеет строгих ограничений снизу: так, можно одолжить даже одну или несколько тысяч рублей, а вот с банком ради таких сумм связываться обычно смысла нет (если только не идёт речь о получении кредитной карты);
– скорость получения займа в МФО значительно выше: не нужно приносить с собой кучу документов и ждать одобрения заявки, как правило, достаточно лишь одного документа, подтверждающего личность, а решение о выдаче денег принимается прямо на месте;
– срок займа, как и сумма, ограничен сверху (не более года), но не снизу, так что может составлять всего неделю, тогда как в банке нижнее ограничение обычно не менее трех месяцев;
– доступность займа в МФО намного превосходит кредиты в банке, так как представители МФО, как правило, выдвигают менее жесткие требования к качеству кредитной истории и иным факторам платежеспособности заемщика.
Может сложиться впечатление, что условия в МФО гораздо комфортнее, чем в банках. Однако это не так. Обратной стороной такого «комфорта» являются очень высокие проценты, жесткие условия по просрочке и последующим штрафам, а также распространенная операция по продаже просроченных долгов коллекторским агентствам.
Планируя обратиться за займом в МФО, следует помнить, что это не легкие деньги, а большая ответственность. Обязательно нужно внимательно прочитать условия договора займа и тщательно следить за отсутствием просроченных платежей.
В качестве кредитных организаций могут выступать ломбарды. Главная особенность займов в ломбардах – их обеспеченность залогом. Классической формой залога являются изделия из драгоценных металлов, хотя сейчас легко найти организации, которые принимают сотовые телефоны, компьютеры, бытовую технику, машины и даже дорогую одежду, например, меховые изделия.
Деятельность ломбардов регулируется Федеральным законом от 19.07.2007 № 196–ФЗ «О ломбардах». Основной принцип их работы заключается в том, чтобы стоимость предмета залога, принесенного клиентом, при его реализации в случае невозврата долга была не меньше величины займа с учетом начисленных процентов и издержек, связанных с хранением заложенной вещи. Как правило, максимальную сумму, которую ломбард может предложить клиенту, определяет оценщик, причем, она всегда ниже рыночной. Изделия из драгоценных металлов чаще всего оцениваются по весу, а те, которые ломбард не планирует выставлять на продажу, принимаются как лом при более низкой установленной цене за грамм.
Если заемщик не успевает погасить заём в срок, по закону ломбард не может обратить взыскание на заложенную вещь еще в течение месячного льготного периода. На протяжении этого времени сохраняется право выкупа, причем вплоть до дня реализации ломбард не может увеличивать ставку или ухудшать условия хранения заложенной вещи.
После реализации по закону любые требования к заемщику прекращаются, даже если выручка ломбарда не покрывает всю сумму займа. Если же вещь была продана дороже, в течение 3 лет заемщик вправе обратиться за компенсацией разницы.
Максимальный уровень предельной задолженности в ломбардах строго регулируется установленными нормативами. Так же, как в отношении МФО и банков, для ломбардов предельная задолженность не должна превышать сумму займа более чем в два раза (с 1 января 2020 г. – в полтора раза). Однако часто ломбарды идут на разного рода ухищрения, чтобы обойти ограничительные нормы. Один из распространенных способов – установление дифференцированной ставки, которая вначале очень высока, а потом постепенно снижается. Так как займы в ломбардах, как правило, краткосрочные, при такой системе клиенты вынуждены платить самые высокие проценты. Тем не менее, процентные ставки в ломбардах всё равно чаще всего ниже, чем в МФО, однако в среднем выше, чем в банках.
Принципы рационального кредитного поведения
В этом разделе основное внимание уделяется практическим рекомендациям для будущих заемщиков и определению последовательности действий при выборе условий кредита (см. табл. 15).
Этап 1. Определить необходимость кредита.
На первом этапе, прежде чем обращаться за кредитом, необходимо тщательно подумать: а действительно ли он так нужен? Несмотря на простоту этого вопроса, от ответа на него в значительной степени зависит, как минимум, дальнейшее состояние личного и семейного бюджетов.
В свою очередь, для ответа на этот вопрос будущий заёмщик должен дополнительно просчитать свою способность платить по долгам:
– оценить свои финансовые возможности возврата кредита;
– иметь надежный источник средств для покрытия долга;
– иметь альтернативный вариант выполнения долговых обязательств в случае потери постоянного источника дохода.
Если же хотя бы одна из этих трёх позиций будет отсутствовать, то будущему заёмщику лучше постараться избежать использования заемных средств.
Независимо от кредитоспособности, будущему заёмщику необходимо оценить ещё один фактор – важность финансовой цели, на достижение которой планируется потратить заемные средства. Для этого также необходимо ответить на вопросы:
– сделает ли тот вид расхода (покупка, оплата услуги или что–то иное), который планируется осуществить за счет заемных средств сейчас, жизнь будущего заёмщика лучше в долгосрочной перспективе (например, через 5–10 лет)?
– несет ли негативные последствия решение отложить покупку (или иной вид расхода) до тех пор, пока будущий заёмщик сам не накопит необходимую сумму?
– имеется ли иной способ удовлетворения той же потребности, который требовал бы меньших затрат?
Есть ещё одна ситуация, к сожалению, часто встречающаяся. Это когда новый заём берется для погашения старого долга. Как правило, ситуация впоследствии становится только хуже, ведь к старому долгу добавляется новый. Если выполнение кредитных обязательств и раньше вызывало затруднения, то теперь они, скорее всего, ещё усугубятся, и заёмщик рискует оказаться в «долговой яме». Более правильным решением в данном случае будет обратиться в банк, выдавший старый кредит, с просьбой о пересмотре условий кредитования или частичной реструктуризации задолженности, а если банк откажет, попробовать найти дополнительный источник дохода.
Этап 2. Выбор кредитной организации.
Существуют несколько важных принципов, которые помогут будущему заёмщику не ошибиться с выбором кредита. Начать, разумеется, стоит с обоснованного выбора банка или другой финансовой организации. А также, с оценки предлагаемых ими условий.
При выборе банка будущему заёмщику необходимо руководствоваться различными критериями, которые важны лично для него: возможно, нужен банк близко к дому или, наоборот, с удобным онлайн–сервисом, или взять кредит в том банке, где открыт зарплатный счёт. Также могут иметь значение другие параметры: скорость одобрения заявки, набор необходимых документов или что–то ещё.
Тем не менее, какие бы критерии будущий заёмщик для себя ни определил, первым делом будет полезно обратиться к какому–нибудь из сайтов–агрегаторов информации по банковской тематике. Наиболее известные из них – sravni.ru и banki.ru. Там можно найти интересующий банк, узнать об условиях предоставления кредита и сравнить их с условиями в других банках, а также изучить отзывы клиентов. Удачным решением будет выбрать несколько банков, чтобы в случае отказа в первом будущему заёмщику не пришлось тратить время на повторные поиски.
Этап 3. Выбор схемы кредитования.
На сайте или в офисе выбранной кредитной организации можно узнать общие условия кредитования. Выбрав схему, удовлетворяющую по сумме, срокам и иным условиям, будущий заёмщик может подавать заявку. В случае одобрения кредита станут понятны индивидуальные условия, которые кредитная организация предложит будущему заёмщику на основании данных о его кредитоспособности. Важным показателем для принятия кредитной организации решения о выдаче кредита является показатель долговой нагрузки. Он отражает соотношение суммарных ежемесячных платежей по всем активным долговым обязательствам заемщика и величины его среднемесячного доходов. Чем ниже кредитный рейтинг и чем выше долговая нагрузка, тем больший риск данный заемщик представляет для кредитора. В таком случае банку нужно будет создавать более высокие резервы под такой кредит, а значит заемщику или будет отказано в предоставлении заемных средств, или предложат менее выгодные условия.
Ориентируясь на процентную ставку, важно учитывать также срок кредитования и объем общей переплаты, так как очень распространена ситуация, когда переплата значительно выше по кредитам с более низкой ставкой и длительным сроком кредитования по сравнению с более высокой ставкой и коротким сроком, так что второй вариант будет выгоднее.
Важный момент при выборе схемы кредитования – определение валюты, в которой будущий заёмщик планируете брать кредит. При стабильном курсе валютные кредиты бывают выгодными ввиду более низких ставок, однако оформляя такой кредит, будущий заёмщик автоматически берет на себя валютный риск. Поэтому оптимальный вариант при выборе валюты кредитования – брать кредит в той валюте, в которой будущий заёмщик получает основной доход.
Одним из основных критериев, на основании которых будущий заёмщик может сравнивать различные предложения, является величина полной стоимости кредита. Этот показатель является более информативным, чем простая процентная ставка, так как включает в себя не только основной процент, но и другие платежи, предусмотренные кредитным договором.
Также, одним из ключевых моментов, влияющих на выбор схемы кредитования, являются условия обслуживания долга. Например, его досрочного погашения. Этот пункт договора является критически важным, потому что в некоторых ситуациях позволяет заемщику сформировать для себя максимально комфортную схему погашения долга. Однако кредитная организация может устанавливать разные варианты схем досрочного погашения, иногда их может быть даже несколько на выбор клиента, но важно знать об этом заранее при подписании кредитного договора, чтобы потом не сталкиваться с неприятными сюрпризами.
В качестве дополнительных платежей кредитная организация также может предложить оформить страховку. Важно помнить, что страхование обязательно только для ипотеки, и то лишь в отношении предмета залога. Если в кредитной организации утверждают обратное и пытаются навязать вам страховку как дополнительную услугу, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.
Если заёмщику всё же навязали ненужную страховку или просто он её даже не заметил и обнаружил это уже после подписания договора, можно попробовать отказаться от лишней услуги в течение 14 дней с момента её приобретения. При этом отказ от решения купить страховку может повлечь за собой повышение процентной ставки или в некоторых случаях даже отказ в предоставлении кредита. В таком случае, учитывая то, насколько для заёмщика важно получить кредит именно в этой кредитной организации и есть ли доступная альтернатива, он может либо согласиться с требованием кредитора, либо уйти от него. Иногда имеет смысл оформить страховку, даже если ваш кредитор на этом не настаивает. Так, например, страхование жизни и здоровья заемщика может играть важную роль в тех случаях, когда берется в долг значительная сумма денег, выплатить которую в случае потери трудоспособности будет непросто.
Когда кредитный договор заключен и деньги получены, остается только следить за тем, чтобы обязательные платежи по кредиту осуществлялись вовремя во избежание просроченных платежей и штрафов. Так, например, если вносится платеж через банкомат или платежный терминал, следует убедиться, что в банк дошла вся необходимая сумма. Если в банкомате или терминале взимается комиссия за прием платежей, а заёмщик это не учёл, может получиться так, что на эту сумму образуется задолженность, по которой начнут начисляться штрафы. Поэтому при внесении средств нужно обязательно обратить внимание на комиссию, и, если она есть, внести сумму с её учетом.
Для заёмщика также важно понимать, что любая просроченность платежа, умышленная или нет, грозит не только штрафами, но и испорченной кредитной историей, которая представляет собой сведения об опыте общения с кредитными организациями, частоте обращения в них, длительности просрочек, сведения о банкротстве и т.д. Процесс формирования и получения кредитной истории регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 218–ФЗ «О кредитных историях».
Одним из ключевых критериев, на основании которых банки и другие финансовые организации принимают решения, стоит ли выдавать клиенту кредит и если да, то на каких условиях, является качество кредитной истории. Если заёмщик аккуратно выплачивал свои долги раньше, это сигнализирует о надежности заемщика и может способствовать предоставлению ему большей суммы и/или более низкой ставки. Если же он недобросовестно выполнял свои обязательства по возврату долгов в прошлом, получить кредит в дальнейшем будет гораздо сложнее или его условия будут менее выгодными. Формированием, хранением и предоставлением кредитных историй, а также составлением кредитных отчетов занимаются бюро кредитных историй (БКИ). Список всех действующих БКИ можно увидеть на сайте Банка России в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ)29. Узнать, где хранится такая информация, можно через реестр Банка России (заявку для этого можно подать на сайте Госуслуг – gosuslugi.ru). Интересно, что отсутствие кредитной истории для одобрения заявки по кредиту порой так же плохо, как её низкое качество. При отсутствии кредитной истории банку сложно понять, насколько надёжен клиент. Это не означает, что без кредитной истории кредит не выдадут, но возможно, потребуется предоставить дополнительные документы, подтверждающие доходы будущего заемщика.
Военная ипотека
Обеспечение жильем военнослужащих, проходящих военную службу по контракту30, является одной из актуальных проблем российского государства. Оно гарантирует военнослужащим обеспечение их жилыми помещениями в форме предоставления им денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета. Прежняя система обеспечения жильём военнослужащих, когда военнослужащим собственное жильё выделялось только при выслуге свыше 20 лет, на практике столкнулась с отсутствием достаточного финансирования из средств федерального бюджета. В результате в 2005 году она была заменена на накопительно–ипотечную систему (далее – НИС), позволяющую приобретать военнослужащим жилье в собственность почти в самом начале службы.
С 1 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 20 августа 2004 года №117–ФЗ «О накопительно–ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», который с 2009 года заработал в штатном режиме.
НИС была разработана по поручению Президента Российской Федерации. Она даёт молодым военнослужащим возможность реализовать свое право на постоянное жильё уже в начале прохождения службы с использованием целевого жилищного займа. При этом участник системы сам может определить место приобретения своей квартиры и её параметры.
Федеральный закон №117–ФЗ предоставляет военнослужащим возможность приобретения жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении 3 лет участия в НИС, не дожидаясь окончания срока службы. В этом случае на личный счёт участника НИС перечисляются денежные средства для приобретения жилья. НИС выгодна только при долгосрочной военной службе.
НИС не ограничивает приобретение жилья в многоквартирных домах, также возможно приобретение жилья на стадии строительства, что существенно снижает итоговую стоимость жилья и позволяет приобретать жилье большей площади. Также возможно приобретение домов в частном секторе, таун–хаусов, а также самостоятельно построить дом по индивидуальному проекту (см. рис 33).
Функционирование накопительно–ипотечной системы обеспечивает федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – ФГКУ «Росвоенипотека»), созданное в ведении Минобороны России в 2006 году.
В задачи ФГКУ «Росвоенипотека» входит:
– учет накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников;
– оформление и выдача целевых жилищных займов участникам накопительно–ипотечной системы;
– информационно–разъяснительная работа по функционированию накопительно–ипотечной системы;
– информирование участников о рынке жилья;
– предоставление накоплений для жилищного обеспечения участникам накопительно–ипотечной системы после возникновения права на их использование.
– возникновения права на их использование.
Программа «Военная ипотека» обеспечивает военнослужащему получение ипотечного кредита на сумму, достаточную для приобретения благоустроенного жилья эконом–класса, независимо от того, какие доходы он получает (см. рис. 34). Как первоначальный взнос, так и ежемесячные платежи по кредиту военнослужащий выплачивает не из своих доходов, а за счет средств со своего именного счета участника накопительно–ипотечной системы. Максимальная сумма кредита составляет 4,6 млн. рублей. Она рассчитывается исходя из размера процентной ставки и срока кредита с учетом индексации взносов будущих лет на основании прогнозного значения уровня инфляции по данным Минэкономразвития России.
Военная ипотека имеет определенные преимущества перед обычным ипотечным займом. Несмотря на все видимые сходства, это самостоятельный ипотечный продукт. Военнослужащий, заключающий договор о вхождении в НИС, получает от государства ежегодные субсидии, которые может потратить на оплату ипотечного кредита (в т.ч. и на первоначальный взнос, оформление сделки, оформление кредитного договора, оплату услуг по оценке, страхования). В течение двадцати лет субсидии перечисляются на специальный именной банковский счет. Если военнослужащий увольняется с военной службы с правом на использование накоплений, то государство погашает основную часть кредита, а если такого права не наступает (тому могут быть разные причины), то обязательства по погашению кредита он принимает на себя. Самое главное отличие военной ипотеки от ипотечного займа заключается в том, что ни первоначальный платеж, ни ежемесячные – не затрагивают семейного бюджета. Участники военной ипотеки ограждены государством от основной проблемы большинства гражданских заемщиков – потеря работы, и в конечном счёте, потеря жилья.
Право пользования НИС имеют военнослужащие, заключившие первый контракт о прохождении военной службы начиная с 1 января 2005 года:
– прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет не менее трёх лет начиная с 1 января 2005 года;
– сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 года;
– выпускники высших военно–учебных заведений (ВВУЗ), окончившие ВВУЗы после 1 января 2005 года и заключившие первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года.
Полный перечень категорий участников НИС в Постановлении Правительства РФ от 21 февраля 2005 года № 89. Средний возраст участников НИС – 27 лет. Чтобы стать участником НИС, военнослужащему, необходимо написать рапорт установленной формы, что позволит включить его в Реестр участников НИС и открыть лицевой счет на имя военнослужащего, куда будут перечисляться из средств федерального бюджета ежегодные индексируемые денежные выплаты, формирующие целевой жилищный займ (далее – ЦЖЗ). И уже по истечении трех лет, военнослужащий сможет воспользоваться этими накоплениями для выплаты первоначального взноса по ипотечной военной программе и в дальнейшем продолжать погашать ежемесячные платежи по ипотеке за счет средств, накапливающихся на именном накопительном счете.
Важным моментом также является то обстоятельство, что наличие собственного жилья у военнослужащего или членов его семьи не препятствует его вступлению в НИС. Денежные средства на именной накопительный счет участника НИС начисляются ежемесячно из федерального бюджета, вплоть до его увольнения с военной службы в размере 1/12 накопительного взноса текущего года, начиная с даты возникновения основания для его включения в НИС, независимо от даты фактического включения в реестр участников НИС. Каждый год государство осуществляет перечисление денежных средств на накопительный счет военнослужащего–участника НИС. Эти платежи одинаковы для всех и ежегодно индексируются (см. табл. 16).
Размер средств на именном накопительном счете каждого участника НИС зависит от двух основных параметров:
– размера ежегодного накопительного взноса;
– срока участия военнослужащего в системе.
Ежегодный накопительный взнос утверждается законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не зависит от количества членов семьи участника НИС, а также его должности, воинского звания, места прохождения службы.
Военнослужащий после 3 лет участия в НИС может подать рапорт на выдачу Свидетельства о праве на получение ЦЖЗ. После чего военнослужащий подбирает недвижимость, которая соответствует минимальным требованиям Министерства обороны Российской Федерации, банка и собственным параметрам (см. табл. 17).
Затем он обращается в банк для оформления ипотеки, открывает счёт и переводит средства на него с накопительного счета (пойдут на первоначальный взнос), подает заявку и перечень необходимых документов для её рассмотрения.
Процедура оформления военного ипотечного кредитования предусматривает заключение договоров:
– между аккредитованным банком и военнослужащим – Кредитный договор;
– между военнослужащим и ФГКУ «Росвоенипотека» – Договор целевого жилищного займа;
– между покупателем и продавцом – Договор купли–продажи объекта недвижимости;
– между покупателем и страховой компанией – Договор ипотечного страхования.
Собственником приобретенного жилья по военной ипотеке является военнослужащий, но до полного погашения ипотеки объект недвижимости будет находиться под двойным обременением – у банка и государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека».
Основным преимуществом военной ипотеки является то, что займ, взятый военнослужащим в банке по программе «Военная ипотека» осуществляет ФГКУ «Росвоенипотека» за счёт средств федерального бюджета. Размер ежемесячного платежа определяется как 1/12 (одна двенадцатая части) размера накопительного взноса участника накопительно–ипотечной системы. Минимальный срок – 36 месяцев. Максимальный – до наступления 45–летнего возраста заёмщика (включительно). Срок кредитования не может превышать срок, указанный в свидетельстве о праве участника НИС на получение средств целевого жилищного займа.
Необходимо отметить, что с начала функционирования НИС и по состоянию на 01.01.2021 года участниками НИС заключено 260 056 сделок по приобретению жилых помещений. За 2020 год – 16 632 сделки.
Несмотря на высокие результаты и положительную динамику развития, остаётся нерешённым ряд проблем:
– обязанность военнослужащего, в некоторых случаях, самостоятельно оплачивать оставшуюся задолженность при окончании срока службы;
– затягивание в отдельных случаях регистрирующими органами процедуры срока оформления документов на свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа, из–за чего военнослужащие не всегда успевают его реализовать, что приводит к необходимости его повторного оформления.
Вступившими в силу 6 мая 2016 года изменениями в №117–ФЗ закреплены следующие изменения:
– появилась возможность объединить накопления супругов – участников накопительно–ипотечной системы для приобретения квартиры по договору целевого жилищного займа;
– отменено требование об отсутствии у военнослужащего другого жилья для получения денежных средств, дополняющих накопления (по–другому они еще называются «дополнительные средства») при увольнении;
– также внесением изменений в закон о кредитных историях планируется исключить учет кредитной истории участников НИС по линии ФГКУ «Росвоенипотека» в Бюро кредитных историй, и обеспечить тем самым беспрепятственное получение иных кредитов участниками, у которых по тем или иным техническим причинам происходили несвоевременные платежи в банк по линии НИС.
На данном этапе система военной ипотеки достигает тех целей, для которых создана. Решаются жилищные проблемы военнослужащих и членов их семей. Льготный и доступный ипотечный кредит, возможность свободного выбора места и характеристик жилья – всё это, несмотря на наличие некоторых проблем, говорит об эффективности накопительно–ипотечной системы.
Также следует отметить, что эта система не стоит на месте: устраняются пробелы в законодательстве, исправляются процедуры получения военной ипотеки, добавляются условия, необходимые для бол ее эффективной её реализации.
В 2015 году, спустя 10 лет с начала работы системы, была запущена военная ипотека в Крыму и Севастополе.
Таким образом, военная ипотека – эффективный, оптимальный и динамично развивающийся институт, созданный для обеспечения военнослужащих качественным и доступным жильём.
Основными тенденциями развития кредитования военнослужащих и других категорий граждан являются:
– улучшение удобства обслуживания в воинских частях, расположенных в отдалённых районах;
– расширение количества каналов для получения и дальнейшего обслуживания кредитов (выезд сотрудников банка в воинские части, выдача кредитных карт);
– рост доли экспресс – кредитования;
– увеличение числа кредитов без первоначального взноса;
– либерализация условий предоставления кредитов (снижение доли залоговых кредитов и кредитов под поручительство);
– перемещение акцента на долгосрочные продукты.
Рассматривая военную ипотеку (НИС) как элемент в системе социальной защиты военнослужащих, можно с однозначно заявить, что эта форма жизнеспособна и уже дает положительные результаты. С недавнего времени у военнослужащих появилась возможность покупки недвижимости в новостройках с использованием счетов эскроу по схеме использования эскроу–счетов с марта 2021 года после запуска проекта в банках АО «АБ «Россия», Банк ГПБ (АО), ПАО Банк «ФК «Открытие» и ПАО Банк ЗЕНИТ.
Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом, аналог банковской ячейки и аккредитива. Покупатель и представитель застройщика подписывают с банком трехсторонний договор. В договоре прописываются условия, при которых застройщик сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Проектное финансирование работает следующим образом. Средства участников долевого строительства, депонируемые на счетах эскроу, будут использованы для привлечения средств кредитной линии.
До 1 июля 2018 г. большая часть многоквартирных домов возводилась на денежные средства, полученные от участников долевого строительства (напрямую от покупателя квартиры – застройщику), в рамках ипотеки, в том числе военной.
Проблема обманутых дольщиков известна давно. Государство пытается решить эту проблему различными способами, среди которых – и рассматриваемые изменения на законодательном уровне. Однако, ряд проблем, связанных с отсутствием комплексного развития территории, увеличением срока строительства некоторых многоквартирных домов, а иногда и полное прекращение работ в результате банкротства, способствовали переходу на проектное финансирование.
С 1 июля 2018 г. счета эскроу впервые стали использоваться в долевом строительстве, а с 1 июля 2019 г. нововведениями предусматривается, что банк выдает застройщику целевой кредит на строительство, а участник долевого строительства открывает в этом банке счет эскроу и размещает на нём денежные средства по договору счета эскроу.
До 2021 года ФГКУ «Росвоенипотека» было лишено возможности направлять деньги НИС на счета эскроу. Но с 4 марта 2021 года Правительство РФ внесло изменения в «Правила предоставления участникам НИС системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых займов, а также погашения целевых жилищных займов». В настоящее время количество объектов недвижимого имущества, по которым заключены эскроу–счета, увеличивается, некоторые застройщики полностью перешли на эскроу–счета. В то же самое время военнослужащие и члены их семей, выбирая в качестве способа обеспечения жильем получение квартиры в военную ипотеку, могут направить денежные средства только на банковские счета застройщика.
Объединение военной ипотеки с материнским капиталом было возможно с самого начала функционирования НИС, но не было однозначно закреплено в законе, что и вызывало споры и разногласия.
Схема применения материнского капитала согласно изменения в пункте 91 Правил предоставления участникам НИС целевых жилищных займов в Постановлении Правительства Российской Федерации от 25 мая 2017 г. № 627 такова: кредит выдается в сумме, увеличенной на размер материнского капитала; оформляются документы на использование маткапитала; перечисленные ПФ РФ средства идут на частичное досрочное погашение кредита.
Проблема возникновения долга у военнослужащих в конце срока кредита происходит из–за растущего платежа. Растущий платеж, в свою очередь, появился из–за потребностей военнослужащих, поскольку на накопительные взносы прошлых лет нельзя было оформить кредит на сумму, достаточную для приобретения приемлемого жилья.
Функционирование программы НИС, а также её совершенствование, позволяет обеспечить:
⎯ улучшение морально–психологического климата в воинских коллективах и семьях военнослужащих;
⎯ формирование у военнослужащих уверенности в жилищном обеспечении их семей;
⎯ компенсацию ограничений, связанных с военной службой как особого вида федеральной государственной службы, сопряженной с риском для жизни;
⎯ подтверждение статуса военнослужащих как граждан, находящихся под особой защитой государства.
В 2020 году наблюдалась динамика развития функционирования НИС обеспечения жильем военнослужащих за счёт:
Семейной ипотеки под 4,9% годовых
В середине 2019 года была запущена программа с государственной поддержкой – «Семейная ипотека», позволяющая военнослужащим, в семьях которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй и/или последующий ребёнок, приобрести жильё, используя НИС по ставке 4,9% годовых.
Материнского капитала
В рамках Федерального закона – № 157–ФЗ от 3 июля 2019 года «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» многодетным семьям с тремя и более детьми, в которых ребенок родился в период с 1 января 2019 по 31 декабря 2022 года, полагаются денежные средства на погашение действующего ипотечного кредита в размере 450 тысяч рублей.
Господдержка реализуется однократно и предоставляется в размере задолженности по основному долгу, но не превышает 450 тысяч рублей. В том случае если задолженность меньше указанной суммы, то оставшаяся ее часть идет на погашение процентов. При этом доходы, полученные от господдержки, освобождены от НДФЛ.
Военнослужащему для получения государственной поддержки, который подходит под условия программы, необходимо обратиться с заявлением и комплектом подтверждающих документов к своему кредитору.
Возврата неиспользованной части страховой премии
Начиная с 1 сентября 2020 года в силу вступает закон, позволяющий возвратить страховую премию после погашения ипотечного кредита, которая была излишне выплачена в связи с сокращением кредитного периода.
Военнослужащие, которые погашают кредит досрочно или используют программу рефинансирования, будут освобождены от выплаты штрафов. После того, как кредит будет полностью выплачен, подать заявление для возврата страховой премии необходимо в течение 10 рабочих дней.
Досрочного погашения средств по НИС погибшего военнослужащего
Согласно поправкам, внесённым в Федеральный закон о НИС, погашение ипотеки за погибших военнослужащих осуществляется единым перечислением необходимой суммы с учётом всех процентов и с полным погашением обязательств по действующему ипотечному кредиту. Средства за погибшего (умершего) военнослужащего перечисляются единой суммой на его именной счёт участника НИС.
Трейд–ин
Программа «TRADE–IN по Военной ипотеке» от Группы компаний «Инград» предоставляет военнослужащим возможность обменять свою «старую» квартиру, приобретённую с использованием НИС, на более подходящее и комфортное жильё.
Несмотря на все преимущества военной ипотеки, военнослужащему необходимо обратить внимание на некоторые особенности практической реализации программы НИС.
В настоящее время программа НИС для военнослужащих реализуется без учёта имеющихся у них жилья, а также семейного положения. Военнослужащий может принять участие в программе НИС несмотря возможное владение собственным жильём. Кроме того, военнослужащий не ограничен местонахождением жилья. Он может служить в одном месте, например, в Мурманске, а купить квартиру в другом, например, Воронеже.
Чтобы получить доступ к средствам ФГКУ «Росвоенипотека» (федерального бюджета), необходимо:
1. Через три года участия в программе НИС получить Свидетельство, дающее право на использование выделенных денег.
2. Определиться с кредитной организацией.
3. Получить расчет минимальной суммы по ипотеке в ФГКУ «Росвоенипотека».
4. Найти оптимальное жилье и заключить с продавцом предварительный договор купли–продажи недвижимости.
5. Оформить кредитный договор с банком.
6. Заключить договор страхования имущества.
7. Подписать окончательный договор купли–продажи и зарегистрировать право собственности.
8. Передать документы в ФГКУ «Росвоенипотека».
На практике возникает множество вопросов. Ответы на основные вопросы приводятся в таблице 18:
Военнослужащий может приобрести квартиру на стадии строительства или в уже сданном многоквартирном доме или приобрести объект малоэтажного строительства. Размер ипотечного кредита не превышает 2,0 – 4,6 миллиона рублей в зависимости от региона и кредитной организации. Чтобы увеличить размер кредита, военнослужащие могут воспользоваться различными дополнительными программами государственной поддержки («Семейная ипотека», «Кредитование супругов», «материнский капитал» и другие), на которые у его семьи имеется право. При расчёте срока кредитования кредитная организация учитывает, что срок погашения кредита должен быть не позднее 45–летия с даты рождения военнослужащего.
Рассмотрим риски и «подводные камни», на которые следует обратить внимание при приобретении жилья по военной ипотеке.
Ограничение по выбору объекта жилья
Стоимость приобретаемого жилья по военной ипотеке складывается из нескольких частей:
1. Накопительная часть (см. табл. 16), состоящая из ежегодных взносов.
2. Средства, выделяемые банком.
3. Собственные накопления военнослужащего.
Для того, чтобы получить накопительную часть, необходимо оформить Свидетельство о праве на жилищное кредитование. Это моет произойти не ранее, чем через три года после вступления военнослужащего в программу НИС. За этот период накапливается довольно небольшая сумма. В 2021 году размер ежегодного накопительного взноса вырос до 299 081,2 рублей. С учётом роста цен на жильё, получается, что большинство военнослужащих может рассчитывать только на однокомнатную квартиру в новостройке в Московской области. Если это областной или районный центр, можно выбрать вариант получше. Но чтобы рассчитывать на более комфортное жильё, особенно если в семье подрастают дети, необходимо подождать, пока на счету НИС накопится больше средств.
С 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве, согласно которым супруги–военнослужащие могут объединить свои накопительные части и приобрести совместное жилье. Это облегчило жизнь многим семьям.
Условия к приобретаемому жилью
Для выделения средств по программе НИС, жилье должно обладать определенными минимальными параметрами. Требования к параметрам жилья применяются как к объектам на первичном рынке жилья (готовность не менее 70%, реализация по договорам долевого участия или эскроу–счетам), так и к объектам вторичного рынка. Такими, как неаварийное жильё, отсутствие незаконных перепланировок, отсутствие деревянных перекрытий, отсутствие скрытых обременений и другие факторы, приводящие к падению стоимости недвижимости. Существуют реестры недвижимости, удовлетворяющей требованиям по военной ипотеке.
Ограничение срока действия сертификата НИС
Необходимо учитывать срок действия сертификата НИС. Чтобы получить свидетельство, военнослужащий подает рапорт на имя командира своей воинской части, далее, он передаётся в ФГКУ «Росвоенипотека» для оформления сертификата.
Сертификат может оформляться до 3 месяцев с момента подачи рапорта. Срок подготовки сертификата может существенно затянуться при внесении корректировок в документы. Срок действия сертификата – 6 месяцев с момента подписания. Нередки случаи получения сертификата через месяц после его подписания. Это существенно влияет на время, оставшееся до окончания сделки по купле–продаже жилья. Если срок действия сертификата истек, а жильё ещё не приобретено в собственность, сертификат придется оформлять повторно.
Дополнительные затраты при покупке жилья на вторичном рынке
Если военнослужащий покупает жильё на вторичном рынке, у него возникают дополнительные затраты. Это затраты на риелтора и обязательные платежи, такие как:
– плата нотариусу по заверению различных документов (персональные данные, согласие супруга, оформление договора купли–продажи и ЦЖЗ);
– отчет оценщика о независимой оценке недвижимости;
– справка об отсутствии планов на снос жилья;
– открытие безотзывного аккредитива для расчетов с продавцом или аренда сейфовой ячейки;
Сложности в распоряжении приобретённым жильём
Жильё, приобретённое по программе НИС, находится под двойным обременением у государства и кредитной организации. Распоряжаться им можно только после того, как будут сняты все обременения с отметкой в Росреестре, а именно:
1. После полного возмещения государству стоимости накопительной части, в случае увольнения с военной службы по неуважительной причине.
2. После полного погашения долга кредитной организации.
Расходы на страхование
При приобретении недвижимости в ипотеку по законодательству РФ есть обязательная статья расходов – ежегодное страхование недвижимости. Страховые взносы оплачиваются заёмщиком – военнослужащим самостоятельно и не подлежат какой–либо компенсации.
Утрата права на квартиру в связи с увольнением из рядов Вооружённых Сил РФ
Очень серьезный риск для военнослужащего – потеря жилья в связи с увольнением из рядов Вооружённых Сил РФ. Причем увольнение может произойти по причинам, независящим от военнослужащего.
Если поводы прекращения службы допустимые, то военнослужащий теряет меньше, чем в той ситуации, когда он покидает ряды Вооружённых Сил РФ по неуважительным причинам.
При выслуге менее 10 лет
Если военнослужащий увольняется при выслуге менее 10 лет, то ему приходится возвращать государству накопительную часть. А оставшуюся часть бывший военнослужащий будет погашать собственными средствами. Срок возврата денег по ЦЖЗ составляет 10 лет с момента увольнения. Сумма рассчитывается с учётом процентов по ставке Банка России.
Если через 10 лет кредит не будет погашен, кредитная организация и ФГКУ «Росвоенипотека» возместят задолженность в судебном порядке. Если окажется, что бывший военнослужащий не в состоянии погасить долг, договор будет расторгнут и на жильё будет обращено взыскание.
При выслуге более 10 лет
Если военнослужащий увольняется на льготных основаниях при выслуге более 10 лет уволили, то у него не возникает долговых обязательств. Уважительными основаниями считаются достижение возраста 45 лет, проблемы со здоровьем, реорганизация воинского подразделения и др.
Если военнослужащий увольняется при выслуге от 10 до 20 лет, возвращать ранее выделенные средства (накопительная часть) не нужно. Оставшуюся часть ипотечного кредита военнослужащий будет погашать самостоятельно.
Если военнослужащий увольняется при выслуге более 20 лет, накопительную часть не требуется возвращать. При этом, есть нюанс, если на момент оформления военной ипотеки военнослужащему оставалось 10 лет до увольнения из Вооружённых Сил РФ, а ипотечный кредит оформлен на больший срок, военнослужащий будет оставшуюся часть выплачивать самостоятельно либо прослужить сверх срока, чтобы накопительная часть перекрыла сумму ипотечного кредита.
Несмотря на все вышеперечисленные нюансы, льготная военная ипотека стала возможностью решить жилищные проблемы для военнослужащих. Военная ипотека позволяет военнослужащим приобрести жилье практически в любое время, не дожидаясь окончания срока службы. Военная ипотека выгодна тем, что сумма ипотеки может быть гораздо выше той, что могла бы быть предложена банком на основании расчета платежеспособности. Данная программа уникальна тем, что жилье в кредит и проценты по нему выплачиваются Министерством обороны Российской Федерации, а не самим заемщиком.
Оставить комментарий